Önalım hakkı, bir diğer ifadeyle kanuni şuf’a hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazda paydaşlardan birinin payını paydaş olmayan üçüncü kişilere satması durumunda; diğer paydaşlara, paylı mülkiyete konu taşınmazdaki satılan payı öncelikli olarak satın alma hakkı veren bir hukuki kurumdur.

Şuf’a Hakkının Doğumu Ve Kullanılabilir Duruma Gelmesi

Şuf’a hakkı paylı mülkiyetin kurulması ile doğar. Ancak bu hakkın bir paydaş tarafından ileri sürülebilmesi için öncelikle paylı mülkiyete konu taşınmaza ilişkin bir payın üçüncü kişilere satılması gerekmektedir. Dolayısıyla şuf’a hakkı paylı mülkiyet ile doğan bir yasal hak ise de, bu hak ancak belli şartların meydana gelmesi ile ileri sürülebilmektedir. Kanun koyucunun paydaşlara böyle bir hak vermesindeki gayesi, taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını sağlamak içindir. Dolayısıyla eğer diğer paydaşlar ortak oldukları taşınmaza üçüncü kişinin girmesini istemiyorlar ise, şuf’a hakkını ileri sürüp; taşınmazın satılan payını satın alabilecektirler.

Şuf’a hakkı ancak paylı mülkiyette kullanılabilir. Yine bu hak ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere, şuf’a hakkı ancak payın üçüncü kişilere satılması durumunda kullanılabilir. Eğer satış bir paydaş tarafından diğer paydaşa yapılmış ise bu durumda şuf’a hakkı kullanılmaz. 

Ayrıca şunu da belirtmekte fayda vardır. Şuf’a hakkı paylı mülkiyette ileri sürülebilen bir hak ise de; bu ancak fiilen taksimi yapılmamış taşınmazlarda ileri sürülebilir. Ortaklar arasında fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda bu hakkın ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olacaktır.

Şuf’a hakkı ancak dava ile üçüncü kişilere karşı kullanılabilir. Dava taşınmazı alan üçüncü kişiye karşı herhangi bir paydaş tarafından açılabilecektir. Dava Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.

Alıcı, kanun gereğince payı satın aldığı hususunu tüm paydaşlara noter marifetiyle bildirmiş olmasına rağmen paydaşlar bu duruma süresinde itiraz etmemiş iseler şuf’a hakkı payı alan üçüncü kişiye karşı da ileri süremezler.

Alıcının noter marifetiyle satışı bildirmesinden itibaren üç(3) ay içerisinde kanuni şuf’a ileri sürülmez ve dava açılmaz ise;

Yada satışın yapılmasından itibaren iki(2) yıl geçmiş olmasına rağmen ileri sürülmemiş ise; bu durumda Şuf’a davası açılamaz.

Yukarıda belirtilen şartların gerçekleşmesi durumunda süresinde kanuni şuf’a hakkını ileri süren paydaş payı alan üçüncü kişiden satılan payı Mahkeme kararı ile alacaktır. Davacı paydaş ile payı satın alan üçüncü kişi arasında; üçüncü kişi ile payını satan paydaş arasındaki yapılmış satış sözleşmesinin ihtiva ettiği şartlarda satış sözleşmesi kurulmuş olur. Bu durumda üçüncü kişi payı kaç para ödeyerek aldı ise; davacı paydaş bu miktarı üçüncü kişiye ödeyerek payı üçüncü kişiden alacaktır.

Taşınmazın hangi bedelden satıldığının ispatı ise tapu kayıtları ile olacaktır. Dolayısıyla gerçekte çok yüksek bir bedel ödeyerek alınan taşınmazın tapu harçlarını az yatırmak maksadı ile tapuda düşük gösterilmesi durumunda davacı paydaş tapuda gösterilen miktarı davalı üçüncü kişiye vererek taşınmaza ilişkin payı alabilecektir.

Dolayısıyla hisseli taşınmaz alırken tapuda gösterilen bedel gerçek satış bedelinden düşük olması durumunda alıcı için ileride büyük sıkıntılara sebep olacaktır. Mahkemede gerçek satış bedelinin tapudaki bedelden çok yüksek olduğu savunması mahkemece kabul edilmeyecektir.